Tri kancelárie byt nafotili v pôvodnom stave a zverejnili na realitných portáloch bez výraznejšej prípravy alebo propagácie.
Rovnaká nehnuteľnosť sa tak na portáloch objavovala viackrát v podobných inzerátoch. To vôbec nezvyšuje dôveru kupujúcich. Často to má opačný efekt.
Záujemca začne premýšľať, prečo byt ponúka viacero kancelárií, prečo sa tak dlho nepredal a či s ním nie je nejaký problém.
Štvrtá kancelária pripravila vizualizácie, čo bol posun správnym smerom. Stále však pracovala s pôvodnou 2-izbovou dispozíciou a nevyužívala skutočný potenciál.
Cena 217 000 eur vychádzala najmä z predstavy majiteliek. Chýbala im však otvorená spätná väzba o tom, ako ju trh vníma vzhľadom na typológiu nehnuteľnosti, stav, prízemie a spôsob prezentácie.
Po analýze reálnych transakčných cien a konkurenčných ponúk bolo zrejmé, že samotné zlacnenie nemusí problém vyriešiť.
Výmerou išlo o veľký 2-izbový byt. Pre pár plánujúci rodinu alebo rodiča s dieťaťom však môže mať funkčný 3-izbový byt podstatne vyššiu hodnotu než veľký 2-izbový byt so samostatnou kuchyňou.
Požiadal som preto našu architektku, aby preverila možnosť prestavby na 3-izbový byt.
Zadanie bolo jednoduché: čo najmenej stavebných zásahov, rozumné náklady a praktická dispozícia.
Výsledkom bol návrh s dvomi samostatnými spálňami a obývacou izbou spojenou s kuchyňou.
Byt sme neprezentovali ako praktický 3-izbový. Ukázali sme jeho skutočný stav a zároveň konkrétnu možnosť, ako môže po rekonštrukcii vyzerať.
Kupujúci už nemusel iba hádať, či sa dispozícia dá zmeniť. Videli pôdorys, vizualizácie aj možné využitie priestoru.
Pôvodnú cenu 217 000 eur sme upravili na 214 990 eur.
Nešlo teda o výraznú zľavu.
Zmenili sme najmä spôsob, akým bol byt uvedený na trh:
Kupujúceho sme našli do jedného týždňa.
Byt sa nezmenil. Stále bol v pôvodnom stave a stále sa nachádzal na prízemí.
Veľká výmera už nebola iba číslom v inzeráte. Architektonická štúdia ukázala jej konkrétne využitie.
Pôvodný stav prestal byť iba nevýhodou. Stal sa možnosťou vytvoriť si bývanie podľa vlastných predstáv.
A priestranná terasa dostala svoje miesto v celkovom koncepte bývania.
Keď sa nehnuteľnosť dlhší čas nepredáva, riešením nemusí byť ďalšia realitná kancelária ani výrazné zníženie ceny.
Najskôr je potrebné pochopiť, prečo kupujúci nereagujú.
Problém môže byť v cene. Môže však byť aj v tom, že prezentácia neukazuje, pre koho je nehnuteľnosť vhodná a akú hodnotu môže kupujúcemu priniesť.
Dobrý marketing nemá iba ukázať, ako nehnuteľnosť vyzerá dnes. Má kupujúcemu pomôcť predstaviť si, ako v nej môže žiť a ukázať jej plný potenciál.
