Vybrali ste si byt v novostavbe, zaplatili rezerváciu a teraz riešite hypotéku. Lenže čo ak bude byt dokončený až o rok či dva? Má zmysel vybavovať financovanie už dnes alebo radšej počkať na kolaudáciu?
Hypotéku na novostavbu môžete vybaviť aj počas výstavby. Rozhodujúce je však jej správne načasovanie, podmienky developera a spôsob čerpania úveru.
Práve tieto detaily môžu ovplyvniť výšku úrokovej sadzby, mesačné náklady aj istotu, že kúpu bez problémov dokončíte.
Ako funguje hypotéka na novostavbu?
Základný rozdiel je v tom, či kupujete dokončenú nehnuteľnosť alebo byt, ktorý je ešte vo výstavbe.
Skolaudovaná novostavba
Financovanie prebieha podobne ako pri kúpe staršieho bytu. Banka posúdi Váš príjem, existujúce záväzky, hodnotu nehnuteľnosti a po splnení podmienok uvoľní peniaze.
Novostavba vo výstavbe
Tu je situácia odlišná. Developer môže požadovať časť kúpnej ceny už počas výstavby, pričom zvyšok zaplatíte až po jej dokončení.
Banky, ktoré sú pri developerskom projekte nastavené umožňujú hypotéku schváliť a dokonca aj rozčerpať pred kolaudáciou.
Preto nestačí vedieť, koľko Vám banka požičia. Rovnako podstatné je, kedy Vám peniaze dokáže uvoľniť.
Rozčerpať hypotéku počas výstavby alebo až po kolaudácii?
Porovnanie financovania novostavby
| Parameter | Rozčerpanie počas výstavby | Čerpanie po kolaudácii |
|---|---|---|
| Platenie úrokov | Už počas výstavby z vyčerpanej sumy | Až po načerpaní hypotéky |
| Hlavná výhoda | Priebežné financovanie kúpy | Bez úrokov počas výstavby |
| Kedy sa oplatí | Ak developer požaduje priebežné platby | Ak môžete kúpnu cenu doplatiť po dokončení |
| Na čo si dať pozor | Úrokové náklady počas výstavby | Lehota čerpania a prípadné meškanie kolaudácie |
Dôležité: Úrokovú sadzbu si môžete dohodnúť už pri podpise úverovej zmluvy pri oboch variantoch. Začiatok fixácie závisí od konkrétnej zmluvy. Ak je naviazaný na prvé čerpanie, fixácia začína až týmto dňom, bez ohľadu na dátum podpisu zmluvy.
Kedy je najlepší čas vybaviť financovanie novostavby?
Moje odporúčanie je jednoznačné – financovanie riešte ešte predtým, než začnete hľadať konkrétnu novostavbu. Najskôr si preverte svoje finančné možnosti, maximálnu výšku hypotéky a vlastné zdroje. Až následne vyberajte developerský projekt a byt, ktorý zodpovedá Vášmu rozpočtu.
Keď už máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť, odporúčam riešiť hypotéku čo najskôr. Podpisom úverovej zmluvy si môžete zabezpečiť aktuálne podmienky a úrokovú sadzbu aj na niekoľko rokov dopredu, pokiaľ to banka umožňuje. Ak by úrokové sadzby medzičasom vzrástli, máte istotu zmluvne dohodnutých podmienok. Ak naopak klesnú, môžete preveriť možnosť opätovného schválenia úveru za výhodnejších podmienok.
Dôležité je, aby lehota čerpania hypotéky zodpovedala termínu dokončenia novostavby.
HYPOTEKÁRNE PORADENSTVO
Potrebujete vyriešiť hypotéku na novostavbu?
V spolupráci s naším hypotekárnym špecialistom Vám pomôžeme preveriť možnosti financovania, porovnať ponuky bánk a správne načasovať čerpanie hypotéky.
Chcem preveriť možnosti hypotéky ↗Koľko vlastných financií potrebujete?
Banky štandardne poskytujú hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, vo vybraných prípadoch je možné získať aj 90 % financovanie.
Ak kupujete novostavbu za 300 000 €, pri 80 % hypotéke budete potrebovať minimálne 60 000 € vlastných zdrojov. Pri novostavbách však nestačí sledovať iba celkovú sumu, ale aj to, kedy budete peniaze potrebovať.
FINANCOVANIE NOVOSTAVBY
Ako vyzerá splátkový kalendár?
Modelový príklad pri cene bytu 300 000 €
Rezervácia bytu
5 000 – 10 000 €
Rezervačný poplatok
Platíte pri rezervácii z vlastných zdrojov. Suma sa započítava do kúpnej ceny.
Druhá platba
30 000 – 60 000 €
10 – 20 % ceny spolu
Doplatíte do dohodnutého podielu kúpnej ceny vrátane rezervácie. Napríklad po získaní stavebného povolenia.
Doplatok kúpnej ceny
240 000 – 270 000 €
80 – 90 % ceny
Po kolaudácii a splnení zmluvných podmienok, na základe výzvy developera.
Uvedené sumy a termíny sú ilustračné. Konkrétny harmonogram určuje developer. Druhá fáza zahŕňa aj rezervačný poplatok.
Od 1. januára 2027 sa postupne menia pravidlá NBS. Mladí do 35 rokov kupujúci prvé bývanie môžu pri splnení podmienok získať až 90 % financovanie. Pre väčšinu ostatných zostáva základný limit 80 % a pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa znižuje na 70 %, s možnosťou stanovených výnimiek.
Na čo si dať pozor pri financovaní novostavby?
Pri financovaní novostavby sa oplatí myslieť aj na detaily, ktoré môžu skomplikovať kúpu alebo spôsobiť nečakané výdavky. Ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy je preto dobré preveriť nasledujúcich šesť oblastí.
Čo si preveriť pred kúpou novostavby
Banky financujúce projekt
Ktoré banky umožňujú financovať konkrétny developerský projekt a za akých podmienok?
Splátkový kalendár
Máte dostatok vlastných zdrojov a dokáže banka uvoľniť peniaze v požadovaných termínoch?
Termín kolaudácie
Čo ak sa dokončenie projektu posunie a uplynie lehota na čerpanie hypotéky?
Úroková sadzba a fixácia
Dokedy máte garantovanú sadzbu a odkedy začína plynúť fixačné obdobie?
Možnosti rozčerpania hypotéky
Môžete hypotéku rozčerpať už počas výstavby alebo až po kolaudácii?
Právny stav nehnuteľnosti
Kupujete byt alebo apartmán, pri ktorom môžu platiť odlišné podmienky financovania?
Najčastejšie otázky o hypotéke na novostavbu
Môžem mať hypotéku schválenú ešte pred kolaudáciou?
Áno. Niektoré banky umožňujú podpísať úverovú zmluvu už počas výstavby a hypotéku čerpať až po kolaudácii. Dôležité je preveriť lehotu čerpania a podmienky zachovania dohodnutej úrokovej sadzby.
Čo ak úrokové sadzby po podpise úverovej zmluvy klesnú?
Môžete preveriť možnosť opätovného schválenia hypotéky za výhodnejších podmienok alebo zmeny existujúcej ponuky. Nie je to však automatické. Banka môže opätovne posudzovať Vašu bonitu a výsledné podmienky.
Musím si hypotéku vybaviť v banke, ktorá financuje developerský projekt?
Nie. Hypotéku môžete riešiť cez všetky banky, ktoré sú pre developerský projekt nastavené.
Čo ak sa kolaudácia novostavby oneskorí?
Ak sa posunie termín dokončenia, môže byť potrebné predĺžiť lehotu čerpania hypotéky. Nie každá banka to umožňuje automaticky, preto je vhodné mať vopred tieto náležitosti odkomunikované.
Je možné financovať hypotékou aj apartmán v novostavbe?
Áno, ale podmienky sa môžu líšiť od financovania bytu. Rozhoduje najmä právna klasifikácia priestoru, jeho účel užívania a pravidlá konkrétnej banky. Financovateľnosť apartmánu si preto overte ešte pred rezerváciou.
Správne financovanie je základ úspešnej kúpy
Pri kúpe novostavby nerozhoduje iba výška hypotéky alebo úroková sadzba. Rovnako dôležité je správne načasovanie financovania, podmienky developera a dostatočná finančná rezerva.
Hypotéka je však iba jednou časťou úspešnej kúpy nehnuteľnosti. Rovnako podstatný je výber správneho projektu, posúdenie trhovej hodnoty bytu či vyjednanie výhodných zmluvných podmienok. Práve tieto rozhodnutia ovplyvnia, či bude Vaša kúpa výhodná nielen dnes, ale aj v budúcnosti.
AGENT KUPUJÚCEHO
Plánujete kúpu novostavby v Bratislave?
Pomôžem Vám vybrať správnu nehnuteľnosť, posúdiť jej reálnu trhovú hodnotu a vyjednať výhodné podmienky kúpy. Od výberu developerského projektu až po bezpečné dokončenie obchodu.
Zistiť viac o službe Agent kupujúceho
