Kúpa bytu je veľmi dôležitou životnou udalosťou pre každého z nás a preto je k nej potrebné pristupovať s plnou vážnosťou. Obzvlášť v prípade, ak sa jedná o prvú kúpu. Na čo si dať pozor a aký postup zvoliť, aby sa z kúpy bytu nestala nočná mora si povieme v tomto článku.
Aktuálna situácia na realitnom trhu je vo všeobecnosti vnímaná z hľadiska kupujúceho negatívne pre vyššie úrokové sadzby, ale z môjho pohľadu má tento stav aj mnohé výhody, ktoré až tak často komunikované nie sú. Vnímam najmä nasledovné faktory:
- zníženie konkurencie medzi kupujúcimi,
- zvýšenie ponuky bytov z ktorých si môžete vyberať,
- viac času pre rozhodovací proces,
- možnosť negociácie obchodných podmienok a kúpnej ceny.
Pozrime sa teda spoločne na kroky, ktoré odporúčam pri hľadaní nového bývania nasledovať.
KROK č. 1: Preverte si svoje finančné možnosti
Jedna z najväčších chýb pri kúpe bytu s ktorou sa v praxi stretávam je, že klienti najskôr absolvujú množstvo obhliadok a až keď nájdu vysnívanú nehnuteľnosť, začínajú riešiť financie. Často sa stáva, že po prvotnej radosti nasleduje veľký smútok, keďže si nehnuteľnosť nemôžu dovoliť. Postup pri kúpe, hlavne pri hypotekárnych klientoch by mal byť presne opačný, t.j. najskôr si preveriť možnosti a budget a až následne sa púšťať do hľadania. Vďaka tomuto prístupu celý proces výrazne zefektívnite a vyhnete sa sklamaniam a demotivácii.
KROK č. 2: Zadefinujte si preferencie
Keď už viete v akom rozpočte sa môžete pohybovať, určite si najpodstatnejšie parametre, ktoré má Váš byt mať. Faktory nižšie sú dosť podstatné a keď sa nad nimi na začiatku zamyslíte, pomôže Vám to v neskorších fázach hľadania. Opäť vychádzam zo skúseností, kedy stretávam na obhliadkach záujemcov, ktorí „behajú“ po celej Bratislave a vlastne nevedia čo hľadajú – a to je problém. Enormne zbytočne vynaložená energia ako aj čas. Je predsa ťažké niečo nájsť, keď neviem čo hľadám.
Zvážte, čo skutočne potrebujete a chcete. Moja vlastná skúsenosť z pred pár rokov, kedy som mal s partnerkou predrezervovaný 4kk byt v novostavbe. Predstava, že budeme mať veľký byt, pracovňu, kľudne z jednej izby aj fitko bola skvelá. Ale potom som sa zamyslel: „Skutočne to aktuálne potrebujeme a využijeme, alebo je to skôr ideálna predstava o pár rokov?“ 4- izbový byt znamenal výrazne vyššiu mesačnú splátku hypotéky, vyššie mesačné platby a zároveň nebol pre nás ani úplne v preferovanej lokalite. Nakoniec sme kúpili 2kk byt v novostavbe v Ružinove a druhý 2kk byt ako investíciu. A aj spätne musím povedať, že toto rozhodnutie bolo skvelé a komfort bývania, ako aj kvalita života vôbec neutrpela, práve naopak.
Pohľad na kúpu bytu, či hypotéku by nemal byť „skostnatelí“, v zmysle že je to záväzok na celý život. Je potrebné vychádzať z aktuálnych potrieb, samozrejme sa pozerať aj do budúcna, aby bol daný byt v prípade potreby sťahovania sa predajný.
KROK č. 3: Nájdite svoj „drahokam“
Už máte jasno v tom čo hľadáte a prichádza otázka: KDE? Realitné portály ako nehnutelnosti.sk či topreality.sk sú asi jasnou voľbou, prípadne aj bazos.sk vie niekedy vďaka samopredajcom prekvapiť. Ďalším variantom je oslovenie realitných kancelárií, ktoré disponujú aj neverejnými ponukami, alebo nehnuteľnosťami, ktoré sa do ponuky len spracovávajú. Z môjho pohľadu je však z pohľadu kupujúceho najefektívnejšia cesta osloviť realitného makléra so službou: Agent kupujúceho. Odbremení Vás nielen od náročného hľadania a vyberania z množstva inzerovaných ponúk, ale preverí aj neverejné ponuky iných realitných kancelárií, na základe znalostí upozorní na problémové nehnuteľnosti a zabezpečí aj množstvo podstatných úkonov, ktoré si rozoberieme ďalej.
TIP: Pri hľadaní, resp. kúpe bytu platí opačné pravidlo ako pri predaji: Drahokam sa v tomto prípade nemusí blýskať – ak nehnuteľnosť nie je dobre odprezentovaná (fotky, homestaging,…), no vidíte v nej potenciál, dáva Vám to lepšiu východiskovú pozíciu pri následnom vyjednávaní.
KROK č. 4: Skontrolujte technický stav bytu
Nastal čas na obhliadky vybraných nehnuteľností, ale ešte pred nimi Vám odporúčam vyžiadať si 3D virtuálnu prehliadku (ak je k dispozícii) a pozrite si okolie cez Google Street View – tieto 2 nástroje Vám dokážu extrémne pomôcť navnímať byt ale aj okolie bytového domu.
Až po týchto krokoch odporúčam fyzickú obhliadku, kde je potrebné zamerať sa na:
- okolie a občiansku vybavenosť,
- stav bytového domu,
- materiály z ktorých je postavený,
- dispozíciu a svetelnosť bytu,
- stav podláh, stien/stropov – nemyslím farebnosť, okien, dverí,
- skontrolujte splachovanie či púšťanie vody,
- prípadne zariadenie, ak sa s bytom predáva.
Kto sa pýta, ten sa dozvie. A preto sa pýtajte.
- Čo je myslené pod pojmom kompletná rekonštrukcia a kedy bola robená?
- Aký je dôvod predaja, kto v byte býval a ako dlho?
- Boli v byte menené elektrické rozvody a stúpačky? Kedy?
- Aké sú mesačné náklady?
Ideálne je mať so sebou na obhliadke odborníka na stavebné práce, architekta či realitného makléra, ktorí Vám poradia.
KROK č. 5: Právny stav bytu
Ak byt spĺňa technický stav, pokračujte preverením toho právneho, aby na Vás nečakalo nemilé prekvapenie. Pomôcť vie najmä list vlastníctva a prípadne komunikácia so správcom. Hlavné je preveriť:
- či je majiteľ výlučným vlastníkom a môže s bytom nakladať,
- či nie sú voči majiteľovi vedené exekučné alebo súdne konania,
- či je byt zaťažený hypotékou,
- či nie je na byte vecné bremeno vo forme dožitia.
Aktuálne sme pri jednej z nehnuteľností zistili aj právny spor medzi bývalým a terajším správcom, vďaka čomu sú pozastavené do ukončenia sporu všetky opravy na bytovom dome – to spôsobuje problém vzhľadom na stav aktuálneho výťahu, ktorý sa mal meniť. Je preto potrebné byť dôsledný aj v právnych aspektoch.
KROK č. 6: Negociácia obchodných podmienok
Moja obľúbená časť predajného procesu, kde vie kupujúci získať čerešničku na torte v podobe zľavy alebo iných výhod. Aby ste boli v tomto bode skutočne úspešný, potrebujete mať obchodnícke a negociačné zručnosti, znalosti realitného trhu či psychológie predaja. Zároveň však potrebujete aj veľkú dávku empatie a poznať mieru rizika, ktoré chcete podstúpiť – prešli ste už 5 krokov z cesty a našli ste svoj drahokam, teraz ho už len potrebujete dobrúsiť do požadovaného stavu. Myslite teda aj na faktor predávajúceho a dôvody na jeho strane. Potrebujete docieliť situáciu, kedy bude spokojný majiteľ a aj Vy si vyjednáte dostatočnú zľavu.
- Zamerajte sa na získanie racionálnych dôvodov pre zľavu (stav bytu, okolie, ruch, dispozícia, atď.), náležitosti, ktoré ani nevadia Vám (inak by ste neboli v tejto fáze), ale vo všeobecnosti prekážajú iným ľuďom.
- Zmapujte si konkurenciu a alternatívne možnosti, ktoré viete odprezentovať majiteľovi.
- Zapojte do situácie aj emočnú stránku a rozpovedzte svoj príbeh.
- Spoznajte dôvod/motív predaja a hľadajte spôsob, ako viete pomôcť situáciu vyriešiť.
Všetky tieto rady však treba aplikovať citlivo a v kontexte v akom sa jednanie vyvíja.
TIP: Ak jednu nehnuteľnosť predáva viac sprostredkovateľov, je väčšia pravdepodobnosť, že sa Vám podarí získať zľavu a dokonca výraznejšiu.
KROK č. 7: Bezpečný prevod
Jednou z posledných, ale nemenej podstatných častí je príprava právnej dokumentácie, resp. podpis kúpnych zmlúv. Odporúčam Vám dôkladne si zmluvy prečítať, resp. ich dať skontrolovať právnikovi, aby ste eleminovali možné riziká a následky – môžu byť veľmi bolestivé.
Neuhrádzajte financie v hotovosti – odporúčam notársku úschovu, ktorá je najbezpečnejšou formou, pričom financie budú pripísané na účet predávajúceho až v momente, kedy budete vlastníkom nehnuteľnosti.
Posledným krokom kúpneho procesu je už len prevzatie nehnuteľnosti a prepis energií a správcu.
Verím, že Vám tento článok pomohol. Ak si však chcete prejsť celým procesom kúpy bytu bez starostí a mať realitného profesionála po svojom boku, odporúčam Vám službu: Agent Kupujúceho.
